建設(shè)于20世紀(jì)70年代至90年代的多層與高層居住建筑，按城鎮(zhèn)人均住房面積靜態(tài)推算，估計(jì)在全國(guó)范圍內(nèi)其存量約有80億平方米。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化水平的進(jìn)一步提高，可預(yù)計(jì)在“十三五”期末，中國(guó)住宅市場(chǎng)中，舊有住宅改造的市場(chǎng)份額有望首度超過(guò)新建住宅。

從房屋價(jià)值考慮，老舊住宅大部分區(qū)位好、配套全，有第一流學(xué)區(qū)，但同時(shí)由于其社區(qū)成熟，也難以大規(guī)模拆改。在居住人口方面，包含6-18歲兒童的適學(xué)家庭，以及空巢老人等占較大比例。適學(xué)家庭往往以10年為周期輪替居住，空巢老人需要適老化改造。

從房屋設(shè)施來(lái)看，老舊住宅普遍廚衛(wèi)配置標(biāo)準(zhǔn)低，構(gòu)件劣化嚴(yán)重。排水管線在大部分老舊住宅中已經(jīng)維持了40年左右，早已超過(guò)其預(yù)期使用壽命，但一般在房屋住戶不更替的情況下，很難進(jìn)行整體更換。尤其是漏水的排水主橫管，主要是樓上鄰居使用，成為發(fā)生管理維修問(wèn)題和鄰里糾紛的“導(dǎo)火索”。

團(tuán)隊(duì)采用分戶精細(xì)化技術(shù)手段提升居住品質(zhì)，采用同層排水系統(tǒng)、整體衛(wèi)浴、整體廚房、集成整體凸窗、裝配式陽(yáng)臺(tái)、PVC地板、軟膜天花、集成管線的裝配式墻板、定制可變家具等技術(shù)工法，探索裝配式技術(shù)提升老舊居住建筑的改造水平：

快速、綠色施工：從拆除到施工完成、入住，只需要15天工期，無(wú)污染、無(wú)噪音、無(wú)空置期。

逐層逐戶改造，兼顧2B和2C市場(chǎng)：無(wú)需上下層住戶配合，完徹底改造給排水系統(tǒng)，產(chǎn)權(quán)明晰。

工業(yè)級(jí)質(zhì)量：8-10年內(nèi)，主要設(shè)施部品免維修。窗戶和陽(yáng)臺(tái)采用汽車工業(yè)防水，免膠免維護(hù)。

成本控制：是同等檔次傳統(tǒng)工法的75%-85%。

避免高空作業(yè)：室內(nèi)安裝方法，避免窗戶和陽(yáng)臺(tái)的高層作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約措施費(fèi)；集成空調(diào)和新風(fēng)，窗機(jī)一體避免墜物風(fēng)險(xiǎn)。

智慧家居：門(mén)窗、電氣、照明和管道系統(tǒng)集成智慧設(shè)備，精準(zhǔn)控制居室環(huán)境。

位置：清華園社區(qū)中區(qū)

建成年代：1980

樓層/總層數(shù)：5/5

居室數(shù)/面積：3居/建筑面積75.3

廚房/衛(wèi)生間面積：4.13/3.26

住宅原貌和拆除后格局

改造前后的平面圖

廚衛(wèi)改造設(shè)計(jì)圖

廚房和衛(wèi)生間：空間重新分配，衛(wèi)生間進(jìn)深壓縮600毫米，干濕分離，干區(qū)成為進(jìn)入廚房的通道，廚房門(mén)即可向內(nèi)移動(dòng)600毫米，增加操作臺(tái)面積。

居室干法裝修：全部采用PVC地板、軟膜天花、集成管線的裝配式墻板、定制可變家具等干法作業(yè)，快速裝配組裝。在不占用居室面積的前提下增加了10立方米的收納空間。住戶反饋，入住后沒(méi)有購(gòu)買任何柜子等收納類家具。

集成式窗和陽(yáng)臺(tái)：無(wú)腳手架施工，工人在室內(nèi)安裝，不用外設(shè)腳手架，高效快速安全，而且避免了措施費(fèi)，造價(jià)節(jié)省30%。采用汽車工業(yè)防水技術(shù)，免膠安裝，氣密性、水密性、耐風(fēng)壓性超過(guò)新建住宅水平。

空調(diào)室外機(jī)隱藏化，窗臺(tái)蓋板下設(shè)置室外機(jī)，空調(diào)管道完全收納。美觀且視野開(kāi)闊的凸窗，擴(kuò)展室內(nèi)空間，采光增加10-15%。

位置：清華園社區(qū)南區(qū)

建成年代：1978

樓層/總層數(shù)：4/5

居室數(shù)/面積：2居/建筑面積55.9

廚房/衛(wèi)生間面積：3.78/2.39

住宅原貌

住宅平面和廚衛(wèi)設(shè)計(jì)

同層排水改造：清華建筑學(xué)院團(tuán)隊(duì)針對(duì)老舊住宅，發(fā)明了專用適用現(xiàn)有建筑改造的旋流器（專利號(hào)：ZL 2015 2 0589993.0），用以在老舊住宅改造中實(shí)現(xiàn)同層排水。

老舊住宅，是城市核心區(qū)的基本構(gòu)成細(xì)胞。解決傳統(tǒng)的城市核心區(qū)荒漠化問(wèn)題，需要從城市的基本要素開(kāi)始展開(kāi)更新工作。